Інформація для громадян

Запитуєте - відповідаємо!

Запитуєте - відповідаємо!
До відділу з питань нотаріату у Вінницькій області Управління нотаріату Центрально–Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Хмельницький) звернувся громадянин Р. з питанням  щодо набуття права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення (інформація станом на 03.11.2021 р.)
 
Відповідь. Відповідно до статті 328 Цивільного кодексу України  право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
 
До правочинів, відповідно до яких набувається право власності, відносяться договір купівлі-продажу та дарування, міни, довічного утримання (догляду) та ін.
 
Згідно ст. 44 Закону України «Про нотаріат»  нотаріус зобов'язаний  встановити  дійсні  наміри  кожної  із сторін  до  вчинення  правочину,  який  він  посвідчує,  а   також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину. 
       
Встановлення дійсних  намірів  кожного  з учасників правочину здійснюється шляхом встановлення нотаріусом  однакового  розуміння сторонами значення,  умов правочину та його правових наслідків для кожної із сторін.
Згідно п. 1 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22 лютого  2012 року за № 282/20595 (далі – Порядок), посвідчення правочинів щодо відчуження житлового будинку, квартири, іншого нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації, провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.
Згідно статті 42 Закону України «Про нотаріат» нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також у передбачених законом випадках після сплати до бюджету податку з доходів фізичних осіб та в день подачі всіх необхідних документів.
     
Терміни:
Земельна ділянка – земельна ділянка сільськогосподарського призначення;
 
СПП – суб’єкт переважного права відповідно до статті 1301 Земельного кодексу України, зокрема орендар земельної ділянки  сільськогосподарського призначення. Переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб’єкти:
а) у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро - та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельногокадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва;
б) у другу чергу - орендар земельної ділянки.
   
Суб’єкт переважного права купівлі Земельної ділянки другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб’єкта першої черги або відмови суб’єкта першої черги від реалізації такого права.
     
Суб’єкти переважного права купівлі Земельної ділянки першої черги встановлюються шляхом отримання витягу з ДЗК про земельну ділянку. У разі якщо в такому витягу відсутня інформація про наданий відповідний спеціальний дозвіл на користування надрами, вважається, що власник такого дозволу не має переважного права купівлі такої земельної ділянки.
     
Суб’єкти переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги встановлюються шляхом
отримання відомостей із ДЗК та ДРРП.
 
Етап 1 Повідомлення власника земельної ділянки про намір її продати
Якщо власник Земельної ділянки бажає продати ділянку суб’єкту переважного права (надалі – СПП)  або особі, якій СПП передасть переважне право, а така особа готова купити Земельну ділянку на запропонованих умовах, то повідомлення може бути усним та не підлягає реєстрації у нотаріуса. Власник зі своєї сторони має мати правовстановлюючі документи на Земельну ділянку (Державний акт, Свідоцтво про право власності, Свідоцтво про право на спадщину, Договір міни або право власності має бути зареєстровано в ДРРП, що підтверджується Витягом або Інформаційною довідкою з ДРРП). Юридична особа -орендарю Земельної ділянки в такому випадку достатньо лише відмовитися від свого переважного права на користь обраної особи, яка може бути покупцем землі. 
 
Етап 2 Перевірка земельної ділянки
Перед початком реалізації Процедури необхідно переконатися в тому, що Земельна ділянка може бути об’єктом купівлі-продажу. Зокрема у Земельної ділянки є кадастровий номер, який при пошуку на Публічній кадастровій карті видає інформацію про Земельну ділянку.  Якщо на земельну ділянку накладено арешт або інша заборона, то це буде перешкодою для укладення договору купівлі-продажу Земельної ділянки. Якщо при пошуку за кадастровим номером Публічна кадастрова карта не знаходить Земельну ділянку, то це може означати що номер невірний або інформація про ділянку відсутня в ДЗК. В такому випадку необхідно звернутися до територіального відділу Держгеокадастру та вияснити причину відсутності ділянки в ДЗК. 
 
Етап 3 Отримання Витягу про нормативно – грошову оцінку земельної ділянки (НГО)
До 1 січня 2030 року Земельна ділянка не може бути продана за ціною нижче ніж її НГО. НГО Земельної ділянки підтверджується Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Витяг можна замовити через місцевий Центр надання адміністративних послуг (якщо такий є) або через електронні сервіси ДЗК. Наявність Витягу в паперовій формі буде обов’язковою умовою для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Витяг видається безкоштовно.
 
Етап 4 Замовлення експертної грошової оцінки земельної ділянки
Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) вартості об'єкта оцінки, за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди. Експертну грошову оцінку земельних ділянок здійснюють суб’єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до вимог  Закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні», а також інших нормативно-правових актів. За результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.
 
Етап 5 Відкриття розрахункових рахунків у банку
Розрахунки за договором купівлі-продажу мають відбуватися в безготівковій формі. Отже,і продавець і покупець мають мати відкритті розрахункові рахунки у банку. Сторони самостійно обирають вид рахунку та банк. Рекомендуємо отримати від продавця довідку про відкритий рахунок у банку щоб реквізити співпадали з тими, що вказані в договорі  купівлі-пролажу. Банківський рахунок громадянин може відкрити самостійно або видати довіреність на третю особу для відкриття такого рахунку. 
 
Етап 6 Реєстрація наміру про продаж в нотаріуса
Якщо Сторони не прийшли згоди щодо умов продажу Земельної ділянки або власник бажає продати Земельну ділянку третій особі, то власник зобов’язаний не пізніше ніж за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у ДРРП. У разі якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається у визначений цією частиною строк Нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом з проектом такого договору. Нотаріус здійснює реєстрацію наміру в ДРРП. 
 
УВАГА! Беручи до уваги, що на момент реєстрації наміру власник Земельної
ділянки ще може не знати, хто буде покупцем, то такий намір подається нотаріусу за місцем реєстрації продавця або за місцезнаходженням земельної ділянки.
 
Етап 7 Направлення нотаріусом повідомлення суб’єкту переважного права (СПП)
Нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити про зареєстрований намір власника продати Земельну ділянку суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб’єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання.
 
Етап 8 Відповідь СПП нотаріусу щодо прийнятого рішення
Суб’єкт переважного права купівлі Земельної ділянки, який бажає скористатися таким переважним правом, зобов’язаний у місячний строк, з дня, коли був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу Земельної ділянки, повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. У разі якщо протягом місяця, такий суб’єкт не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб’єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору  купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання), вважається, що такий суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права.
 
Етап 9 Призначення дати та часу укладення договору купівлі - продажу
Протягом місяця з дня отримання повідомлення від СПП (передбачено вище) нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки, який виявив бажання скористатися таким правом, цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення.
 
Етап 10 Передача переважногоправа купівлі земельної ділянки
У разі якщо відповідно до закону СПП/Орендар не може набувати у власність Земельну ділянку, він може передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку. 
 
Увага!
З 1 липня 2021 року по 1 січня 2024 року покупцем Земельної ділянки, яка була до 1 липня 2021 року підмораторною, може бути виключно фізична особа громадянин України. Отже,передача переважного права можлива лише на таку фізичну особу і лише якщо така особа ще не використала право на 100 гектарів сільськогосподарської землі в одні руки. Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за письмовим договором між СПП та особою, якій передається
таке право. 
 
У разі якщо після повідомлення нотаріусом суб’єкта переважного права про намір власника щодо її продажу суб’єкт переважного права, який передав таке право іншій особі, зобов’язаний повідомити особу, якій таке право передане, про такий намір. 
УВАГА! Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути передано його суб’єктом іншій особі лише один раз. Передача переданого переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення третім особам забороняється.
 
Етап 11 Реєстрація передачі переважного права вДРРП
Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки в ДРРП. Для державної реєстрації необхідно звернутися до державного реєстратора речових прав на нерухоме майно.
 
Етап 12 Повідомлення власника земельної ділянки про передачу переважного права
Про передачу переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення особа, яка передає переважне право, зобов’язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. 
 
Етап 13 Перевірки нотаріусом 
Нотаріус перед посвідчення угоди має здійснити перевірку Земельної ділянки на наявність обтяжень та/або заборон. Крім того, перевіряється набувач земельної ділянки на відповідність вимогам передбаченим статтею 130 Земельного кодексу України та Перехідних положень цього ж Кодексу. 
 
В тому числі, нотаріус перевіряє законність походження коштів покупця земельної ділянки. 
 
Зокрема, джерелами законності походження коштів може бути:
- Декларація про майновий стан і доходи;
- Договір позики (поворотної фінансової допомоги);
- Договір дарування;
- Довідка про заробітну плату;
- Довідка про доходи пенсіонера.
 
Також нотаріус перевіряє чи не використав покупець своє право на 100 га землі сільськогосподарського призначення. Якщо станом на дату укладення договору покупець вже буде мати у власності 100 га землі, то нотаріус не має право посвічувати такий договір. 
 
УВАГА! При розрахунку прощі землі, яка перебуває у власності покупця, включається земля, яка перебуває у спільній сумісні власності подружжя та у власності юридичної особи, кінцевим бенефіціаром якої є покупець.
 
Етап 14 Сплата податків та зборів
Відповідно до статті 42 ЗУ «Про нотаріат», нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також у передбачених законом випадках після сплати до бюджету податку з доходів фізичних осіб та в день подачі всіх необхідних документів.
         
Відповідно до чинного законодавства, будуть утримуватися наступні податки:
- податок з доходів фізичних осіб (ПДФО) - 5% (сплачується до місцевого бюджету за місцем реєстрації продавця);
- військовий збір - 1,5% (сплачується до державного бюджету).
     
Якщо продавцем виступає нерезидент, в такому випадку розмір податку при продажу нерухомості становитиме 18% ПДФО та 1,5% військовий збір.
       
Розрахунок податку при продажі земельної ділянки визначається від суми доходу, отриманого від продажу такої ділянки. Дохід визначається виходячи з ціни, яка зазначена в договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку покупець передає продавцеві за земельну ділянку, але не нижче експертної грошової оцінки. 
 
УВАГА! Платником ПДФО та ВЗ буде продавець Земельної ділянки (отримувач доходу) отже сума податків та зборів утримується з ціни продажу.
     
Дохід від продажу земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, не звільняється від
оподаткування. 
 
Етап 15 Перерахування ціни купівлі на рахунок продавця
Відповідно до умов договору купівлі-продажу Сторони можуть передбачити інші умови розрахунку. Наприклад: відстрочка або розстрочка платежу. В іншому випадку до або після нотаріального посвідчення правочину покупець перераховує кошти на розрахунковий рахунок продавця (за мінусом податків та зборів, які були сплачені до посвідчення правочину. Або, якщо продавець сплатив податки за рахунок власних коштів, то ціна купівлі не зменшується і перераховується у повному обсязі. 
 
Етап 16 Нотаріальне посвідчення договорукупівлі-продажу
Після вчинення всіх вищезазначених перевірок нотаріус друкує текст договору купівлі - продажу на нотаріальних бланках та вичиняє нотаріальне посвідчення договору. 
 
УВАГА! Якщо покупець Земельної ділянки перебуває в шлюбі, то для укладення договору купівлі - продажу має бути нотаріально посвідчена згода іншого з подружжя або його особиста присутність при укладенні договору купівлі-продажу. Земельна ділянки придбана в шлюбі за спільні кошти подружжя, вважається спільною сумісною власністю. 
 
Етап 17 Реєстрація переходу права власності
Відповідно до статті 31-2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, одночасно із вчиненням такої нотаріальної дії, проводиться нотаріусом, яким вчинено відповідну нотаріальну дію. Отже, не можна подати документи на реєстрацію іншому реєстратору або нотаріусу!
       
УВАГА! Право власності на Земельну ділянку виникає у покупця лише з дати державної реєстрації переходу права власті.
 
Етап 18 Повідомлення орендаря про зміну власника земельної ділянки
Відповідно до статті 148-1 Земельного кодексу України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
     
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов’язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:
- кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної
ділянки;
- найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім’я, по батькові (для фізичних осіб)
нового власника;
- місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;
- платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).
     
Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
 
Етап 19 Заміна сторони договору оренди
Відповідно до статті 33 ЗУ «Про оренду землі», перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. 
     
Отже, за загальним правилом договір оренди продовжує діяти. Але, якщо умовами договору оренди передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або припинення договору, то новий власник може ініціювати дострокове розірвання договору або внесення до нього змін.
         
Відповідно до статті 148-1 Земельного кодексу України, внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору. Отже, підписувати додаткову угоду про заміну сторони договору оренди не обов’язково.